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策略指引 | 全球房地产:借助专业机构力量实现

2019-04-23 14:44

  策略指引 | 全球房地产:借助专业机构力量实现投资布局

  2018年全球经济增长放缓的趋势在2019年1季度略有改善,但中长期来看全球经济增长放缓趋势仍将继续。面对全球经济不确定性,国际主要经济体间的政治、经济冲突,各国货币政策风险等因素,这样的投资环境对个人投资者未来如何在房地产投资中抓住机遇,提出了更大的考验和挑战。

策略指引 | 全球房地产:借助专业机构力量实现投资布局

  全球主要市场过去的表现

  2018欧洲房地产市场投资活动保持了快速增长,4季度欧洲房地产市场投资额同比增长17%达到450亿欧元。德国和法国市场写字楼投资额较2017年全年分别上涨20%和21%。

  英国市场受脱欧的不确定性影响,房地产市场相对低迷,但伦敦整体资产质量和特殊机会仍吸引投资者关注,投资额仍然较2017年上涨了5%。

  2018年4季度美国房地产投资额同比增长30%达到1460亿美金,跨境投资额同比增长105%至266亿美金。

  2019年1-2月中国住宅市场新房销售面积同比下降3.6%,2月销售下降趋势减缓,其中一二线城市住宅市场回暖较为明显,三四线城市由于棚改的暂缓,销售动能依然不足,城市间分化非常明显。

  根据CBRE报告,2018年底全球仍有2950亿美金的资金亟待投资于房地产领域。预计2019年目标投资区域和投资策略将更加多样化。

  房地产主要市场表现和展望

  海外写字楼市场

  美国和欧洲健康的就业市场环境,继续的低利率环境,合理的新增供应量,以及如科技、共享办公等新经济快速增长的租赁需求,是当前支持欧美写字楼市场基本面保持强劲的关键因素,局部核心市场出现高质量写字楼的供给短缺的情况。

  美国就业市场增速已经连续两年超过了劳动力市场增速,失业率在2019年2月进一步下降至3.8%。紧张的就业市场,一方面是写字楼租赁需求的坚实基础,而另一方面由于高质量员工的稀缺,限制了企业加速扩张的能力。

  DWS预测显示,未来几年美国写字楼新增供应将继续的保持在一个较为合理的水平,主要投资市场供需较为平衡,空置率将预计保持在历史均值之下。

  2018年底,欧洲市场整体空置率进一步下降6.35%,德国主要市场平均空置率甚至在4%以下,巴黎CBD空置率不及2%。局部市场,尤其是CBD和城市核心区高质量写字楼资产供应紧张,使得很多欧洲城市的新开发项目在开发期间就有显着比例的空间已经预租,进一步加深供应的不足。

  欧洲区域持续的就业数据增长,当前历史低位的空置率,以及未来新增供应量,使得欧洲写字楼市场未来1-2年内将可能享受较好的租金增长。

  海外物流市场

  物流资产在2018年表现非常突出,净租赁需求持续超过新增供给量,结构性的租赁需求增长使得美国和欧洲的物流资产空置率降至历史最低水平,推动租金增长和资产价格上涨。健康的供需结构以及长期看好的增长前景,吸引了大量投资需求,推高了资产价格。

  未来美国和欧洲物流资产新增供应量处于一个合理水平,受益于结构性的需求增长,预计未来租金增长将是物流资产升值的主要驱动因素。继续看好美国和欧洲物流资产的中期前景。

  中国房地产市场

  每年3月的两会通常是中国年度政策的定调会议,总体而言,今年两会体现的房地产市场调控延续2018年12月以来的“因城施策,一城一策”主基调不变,相比2018年,政策或有宽松,但整体目标依然是”促进房地产市场平稳健康发展“。强调城市群的发展、房地产税的稳步推进,棚改则可能收缩。

  城市群的发展 将长三角区域一体化发展上升到国家战略的层面、编制实施发展规划纲要;强调落实粤港澳大湾区建设;以雄安、通州为重要支点的京津冀协同发展规划,将有效疏解非首都核心功能,带动区域内城市的能级提升;中心城市的强调,则有利于区域核心城市如成都、重庆、西安等实现产业升级、促进新经济增长。

  房地产税 政府工作中李克强总理提出“要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法“;十三届全国人大二次会议中,明确”集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括房地产税法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。“。截至2018年,房地产税推出的三项基础性工作已经基本完成:1)房产70年到期自动续期;2)不动产统一登记平台在2018年6月已经实现全国联网;3)个人收入和财产信息系统建设方案已经通过。在去年9月,13届人大立法规划中,房地产税写入立法规划,意味着房地产税已纳入五年立法计划中,因此房地产税在两会中的提法,并未超出预期。房地产税作为级别较高的税种,正式落地实施前有七个环节(如下图),而目前处于第一个拟定草案环节。可以预见短期内房地产税不会落实,但中长期则必将实施。

  减税 两会明确将实施更大规模的减税,推进税制简化,计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。企业和个人的的税、费减负,有利于提高企业的利润率和提振企业的未来预期,增加居民的可支配收入;则将对办公楼、零售房地产和物流房地产市场的新增需求形成支撑。房地产交易环节预计减免0.3%的税费,我们认为也是整体宏观减负的一环。

  对外开放 放宽市场准入和股权比例的限制,有利于外资企业进入中国并扩大在华投资,尤其是金融领域,那么可以预计一线城市的办公楼市场将首先获益,随着外资的进一步进入,区域中心城市的新增办公需求也将获得支撑。

  2019年二季度投资建议:

  延续年度资产配资策略指引的看法

  写字楼市场:预计2019年写字楼市场仍将是最为活跃的投资市场之一,持续关注美国、欧洲一线城市写字楼,中国市场重点城市如成都、杭州、武汉等凭借其优越的禀赋,也将成为产业转移的优先获益者,其核心区资产也逐渐成为具有吸引力的投资机会。

  物流市场:展望2019年,电子商务与第三方物流将继续主导市场需求,投资活跃,全球主要经济体物流市场值得关注。中国市场在供给方面,由于一线城市供应非常有限,导致需求外溢至周边卫星城。2019 年,随着需求进一步外溢,新兴枢纽如廊坊、常熟、无锡、南通将成为新的租赁和投资热点。

  零售物业市场:成熟的一线城市和头部新一线城市的优质商业投资机会将持续受到投资者的欢迎,一线城市的城市更新已经是投资者重点关注的主题之一;一线及新一线城市外核心区的改造项目因受其区位优势、较短的改造周期、可控的改造风险和稀缺的供应等因素驱动,将是2019年另一个投资重点。

  住宅市场:2019年中国住宅投资应专注于库存较低、前期房价涨幅相对较低、人口流入、能级能实现提升的城市,如新一线城市(区域中心城市)、城市群一体化发展过程中获益较大的城市等。

  结语

  面对全球的经济增长预期的小幅放缓,预计美国和欧洲在2019年将维持更温和的货币政策,结合仍然维持高位的机构待投资资金量,对房地产投资市场的稳定起到了支持的作用。

  写字楼、物流、以及更小众的学生公寓、养老等资产类别的供需结构和租金增长前景更加值得关注。中国市场在政策强调房地产市场的平稳健康发展的基调下,随着房地产税的稳步推进,个人短期炒房获利的基础必将消失殆尽。房地产投资的思路也必须从短期炒作转向长期价值投资、从固定收益转向权益类投资、从单个市场投资转向国际化资产配置,进入专业的机构投资时代。

  提示:

  本文仅作为知识分享,非宜信官方观点。本文不构成任何投资建议,对内容的准确与完整不做承诺与保障。过往表现不代表未来业绩,投资可能带来本金损失;任何人据此做出投资决策,风险自担。


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